Inwestowanie w nieruchomości 2025 – praktyczny przewodnik

Ten przewodnik wyjaśnia zagadnienia związane z zakupem nieruchomości inwestycyjnych w Polsce: od wynajmu mieszkań, przez house flipping i lokale komercyjne, po nieruchomości luksusowe i zarządzanie ryzykiem.

Rynek nieruchomości w Polsce 2025

W latach 2008–2012 rynek finansowy przeszedł wiele zmian. Po raz pierwszy w historii ekonomii kryzys dotknął aż trzy kontynenty jednocześnie (Ameryka Północna, Europa i Azja).

Upadki banków inwestycyjnych, obniżka ratingu Stanów Zjednoczonych czy widmo bankructwa państw sprawiły wzrost zainteresowania bezpiecznymi formami lokowania pieniędzy. Jak zauważył Alessio Rastani na swoim blogu Leadingtrader.com:

„Rynki finansowe pozwalają zarabiać pieniądze zarówno podczas wzrostów, jak i spadków. Niestabilna gospodarka wytwarza trendy, które są bardzo wyraźne i pozwalają w efektywny sposób zarabiać pieniądze."

W czasach kryzysu priorytetem nie jest już dywersyfikacja (rozmieszczenie pieniędzy w różne aktywa), ale koncentracja na tych najmniej ryzykownych. Priorytetem dla inwestorów nie jest już potencjalnie wysoka stopa zwrotu, ale pewny i stabilny zysk. Kryzys podważył zaufanie klientów do instytucji finansowych i zmusił ich do bardziej szczegółowego zwracania uwagi na obiecywane stopy zwrotu.

„Pieniądz nie jest zarabiany ani tracony – jest przekazywany z jednego źródła do drugiego."

Inwestowanie w nieruchomości nie naraża kapitału na gwałtowne spadki, tak jak ma to miejsce w przypadku giełdy, funduszy inwestycyjnych lub instrumentów pochodnych. Pomyśl sam: czy w obecnej sytuacji makroekonomicznej wolałbyś mieć ulokowane 500 000 zł na giełdzie, czy w lokalu komercyjnym, na którego wynajmie zarabiasz przynajmniej 4000 zł co miesiąc?

Zakupowane nieruchomości są często wykorzystywane jako zabezpieczenie pod kolejne inwestycje. Są również towarem fizycznym, co sprawia, że można je łatwo odsprzedać – samemu lub za pośrednictwem firmy. Są miejscem, gdzie zawsze możesz zacząć rozwijać swój biznes lub wynająć je innej firmie, zapewniając sobie stałe i pewne, comiesięczne źródło dochodu.

Dlaczego klienci interesują się inwestowaniem w nieruchomości?

W największym skrócie: jest to jeden z najbezpieczniejszych i najpopularniejszych sposobów inwestowania pieniędzy generujący pasywny dochód. Piękno nieruchomości polega na tym, że generują stały i stabilny dochód dla ich właścicieli, zapewniając regularne miesięczne wpływy i pomagając rozwijać biznes. Otrzymując miesięcznie dochody z wynajmu, możesz dowolnie pomnażać kapitał, odkładać na emeryturę lub inwestować pieniądze w inne aktywa.

Obrót i handel nieruchomościami jest również bardzo dochodowym zajęciem przyczyniającym się do pomnażania majątku osób prywatnych i firm. Jest to popularna inwestycja wśród ludzi majętnych i nie ma co się dziwić: dobrze dobrana nieruchomość może generować dochód rzędu 4000 USD miesięcznie przy praktycznie zerowym nakładzie pracy.

Dlaczego ludzie inwestują w nieruchomości w 2025

W Polsce od lat nieruchomości (wraz ze złotem) są postrzegane jako najbardziej bezpieczna forma inwestycji. Dla przeciętnego Polaka mieszkanie od dawna jest synonimem bezpieczeństwa i awansu społecznego. Wskaźnik osób na gospodarstwo domowe wynosi w Polsce 2,9 wobec unijnej średniej 2,3, co oznacza trwały deficyt metrażu na głowę i naturalną presję popytową. Z perspektywy kulturowej własność lokalu daje namacalny „dowód dorobku", którego nie zastąpi abstrakcyjny portfel akcji. To najłatwiej zrozumiały, materialny magazyn wartości, którego dziedziczenie jest proste.

Ekonomicznie to również atrakcyjny wehikuł finansowy. W I kwartale 2024 r. aż 45% transakcji mieszkaniowych finansowano wyłącznie gotówką, co pokazuje siłę zgromadzonych oszczędności i przekonanie, że cement i cegła lepiej chronią przed inflacją niż lokata bankowa. Równocześnie przeciętna rentowność brutto najmu wzrosła do 6,03% w III kwartale 2024 r., co przy realnych stopach na poziomie 2–3% daje wyraźną premię za ryzyko. Średnie oprocentowanie depozytów wynosiło jedynie 3,4%, a obligacji skarbowych długoterminowych 4,2%, co sprawia, że mieszkanie przynosi dwukrotnie wyższy „kupon" przy relatywnie niskiej zmienności.

Popyt najemców rośnie jeszcze szybciej niż ceny. W czerwcu 2024 r. liczba wyszukań ofert wynajmu sięgnęła 1,68 mln, podczas gdy dostępnych ogłoszeń było już tylko 24,5 tys. (-5,7% m/m). Efekt? W największych miastach kawalerki wynajmują się w kilka dni, a właściciele windują stawki przed startem roku akademickiego. Do tego dochodzi silna migracja wewnętrzna do dużych miast wojewódzkich oraz rozwój sektora PRS, który dopiero buduje profesjonalną podaż.

Na tle Europy Środkowej Polacy wybierają wynajem jako strategię inwestycyjną częściej, bo alternatywy kapitałowe są wciąż słabiej rozwinięte. Rynek nieruchomości dowiódł też odporności: mimo zawirowań geopolitycznych wartość transakcji komercyjnych przekroczyła w 2024 r. 5,05 mld €, rosnąc ponad dwukrotnie rok do roku, co potwierdza napływ kapitału instytucjonalnego. Odpowiedź na pytanie, dlaczego ludzie inwestują w nieruchomości, brzmi: bo łączą one namacalność, premię dochodową i wielopokoleniowe przekonanie, że „cztery ściany" obronią wartość nawet w burzliwych czasach.

Jak zarabiać na rynku nieruchomości? Inwestowanie w mieszkania pod wynajem

Wynajem to najpopularniejszy sposób zarabiania na nieruchomościach. Ze względu na niedobór powierzchni mieszkalnych w Polsce cieszy się dużym zainteresowaniem. Najczęściej najmującymi są studenci, młode osoby po studiach lub osoby oddelegowane do pracy w innych miastach.

Jeśli chcesz zarabiać atrakcyjne pieniądze na wynajmie mieszkań, pamiętaj o głównej zasadzie: „mieszkanie pod wynajem to nie miejsce, które ma Ci się podobać jako miejsce do codziennego zamieszkiwania".

Najlepiej wynajmują się mieszkania położone w centrach miast: kawalerki i dwa pokoje. Dużym zainteresowaniem cieszą się również mieszkania trzypokojowe ulokowane blisko dobrze skomunikowanych miejsc. Jeśli zamierzasz zainwestować, zastanów się najpierw: kto ma być potencjalnym odbiorcą? Inaczej dobiera się mieszkania pod obcokrajowców, inaczej pod firmy oraz osoby prywatne.

Jeśli najemcą ma być firma lub osoba z zagranicy na dłuższy czas – warto postarać się o przestronne mieszkanie w układzie 1+3 (salon + trzy odrębne sypialnie). Atrakcyjną lokalizacją są dobrze utrzymane osiedla apartamentowców (najlepiej z ochroną i monitoringiem). W przypadku osób fizycznych i studentów typ budownictwa nie odgrywa dużej roli – liczy się głównie lokalizacja, standard wykończenia oraz wyposażenia. W przypadku wynajmu pod studentów inwestowanie w mieszkania w starym budownictwie bywa bardziej opłacalne niż w nowoczesne apartamentowce.

Z wynajmem łączy się jednak zawsze ryzyko częściowego zniszczenia mieszkania; nigdy nie wiesz, w jakim stanie lokator pozostawi nieruchomość, dlatego warto przed wynajmem ustalić wysokość kaucji na pokrycie ewentualnych szkód. Jeśli nieruchomość jest ubezpieczona, sprawdź odpowiedzialność ubezpieczyciela w przypadku, gdy mieszkanie jest przedmiotem najmu. Warto też zawczasu wyjaśnić kwestię meldunku oraz rozważyć tzw. najem okazjonalny.

Zyski z wynajmu mieszkań wynoszą od 1200 zł miesięcznie do 12 000 zł w przypadku dużych apartamentów wynajmowanych zagranicznym firmom. Do obliczeń planowanych przychodów przyjmij dla bezpieczeństwa 11 miesięcy zamiast 12 (właściciel potrzebuje czasu na odświeżenie mieszkania po najemcy i wyszukanie kolejnego). Jeśli sam nie masz czasu na dojazdy i poszukiwanie najemców, zawsze możesz zlecić to dobrej agencji nieruchomości.

Współpraca z pośrednikiem jest szczególnie przydatna, kiedy chcesz mieć dostęp do aktualnych informacji o lokalnym rynku oraz przy poszukiwaniu mieszkań poniżej wartości rynkowej. Bardzo często oferty publikowane w internecie zawierają błędne informacje i są powielane przez inne portale. Pamiętaj, że ogłoszenia w internecie to tylko część aktualnie dostępnej oferty rynku.

Jakie mieszkanie najlepiej kupić pod wynajem?

Najczęściej wybieraną opcją są mieszkania 2-pokojowe – rozkładowe (z wejściem do pokoi i kuchni z korytarza). Wśród inwestorów są popularne z kilku względów: łatwiej je wynająć niż kawalerki i mieszkania 3-pokojowe, dają przyzwoity zwrot procentowy z inwestycji i mają uniwersalny charakter – można je wynająć jako całość lub na pokoje.

Mieszkania tego typu są też często poszukiwane przez klientów szukających nieruchomości dla dzieci, rodziców lub rodzin, więc łatwo je potem sprzedać (zakładając, że cena ofertowa będzie zbliżona do rynkowej). Ważna uwaga: w praktyce najlepiej sprawdzają się metraże w przedziale 47–56 m².

Co to jest flip w nieruchomościach? (house flipping)

Popularnym sposobem inwestowania jest tzw. flip (od angielskiego house flipping). Technika polega na zakupie nieruchomości (najczęściej do remontu) i odsprzedaży jej po remoncie z zyskiem. Dzięki przemyślanym projektom i uniwersalnym zasadom aranżacji można stworzyć atrakcyjne wnętrze przy stosunkowo niewielkich nakładach. Podobnie jak przy poszukiwaniu mieszkania pod wynajem – im bliżej centrum, tym lepiej dla inwestycji.

To wygodna i dochodowa forma zarabiania, przy założeniu że inwestor ma dostęp do takich nieruchomości lub pośrednika informującego go o ofertach. Dysponując odpowiednią nieruchomością, inwestor może liczyć na zysk rzędu 30–80 tys. zł przy większych obiektach.

Fundusze inwestycyjne rynku nieruchomości

Zamknięte fundusze rynku nieruchomości emitują tzw. certyfikaty inwestycyjne, które są sprzedawane inwestorom indywidualnym. Czas i wartość inwestycji to przynajmniej 12 miesięcy.

Inwestowanie w lokale komercyjne

Przy wyborze lokalu komercyjnego największe znaczenie ma jego lokalizacja i docelowe przeznaczenie. Największą popularnością cieszą się lokale na parterze, usytuowane przy dużych ciągach komunikacyjnych (pieszych lub samochodowych). Warto od razu ustalić, w jaki sposób lokal będzie wykorzystywany – dla własnego użytku lub pod wynajem, bo w zależności od najemcy musi spełniać inne wymagania (inne normy obowiązują działalność medyczną, inne gastronomię).

Świetnym rozwiązaniem jest inwestycja w parterowe lokale na terenie nowo wybudowanych kompleksów mieszkaniowych – w ich okolicach zawsze powstają punkty usługowe, a lokale szybko zyskują na wartości. Dobrym pomysłem jest też wynajem dużych apartamentów jako powierzchni biurowych dla firm – zlokalizowane blisko centrum są atrakcyjne dla kancelarii notarialnych, firm doradztwa finansowego czy pracowni architektonicznych (zwłaszcza te w kamienicach).

Przy wynajmie komercyjnym na dłuższy okres warto zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego – jego moc prawna i możliwość dochodzenia roszczeń jest o wiele skuteczniejsza niż zwykłej umowy cywilnoprawnej. Czynsz waha się od 2000 zł + VAT w przypadku małych lokali do 60 tys. zł + VAT przy dużych powierzchniach komercyjnych w centrach miast.

Nowym trendem jest zakup nieruchomości na siedzibę firmy – przedsiębiorcom często nie opłaca się wynajmować drogich powierzchni, stąd decyzja o zakupie małych mieszkań lub lokali komercyjnych jest korzystniejsza. Nadwyżki pieniężne wypracowane przez firmy często lokowane są w mieszkania i lokale komercyjne jako stałe, pasywne źródło dodatkowego dochodu.

Rynek nieruchomości luksusowych w Polsce

Osobnym segmentem rynku, również cieszącym się dużym zainteresowaniem, są nieruchomości luksusowe. W Polsce to nadal szybko rozwijający się rynek pozwalający na zarabianie dużych pieniędzy – zarówno na wynajmie, jak i późniejszej odsprzedaży. Największym popytem cieszą się stylowe apartamenty na ostatnich kondygnacjach (tzw. penthouse'y) oraz reprezentacyjne domy i rezydencje. Penthouse'y zapewniają dużą przeszkloną przestrzeń i niesamowity widok panoramiczny miasta.

Coraz więcej klientów poszukuje również dużych, przestronnych mieszkań w stylowych, odrestaurowanych kamienicach. Na rynku pojawiły się inwestycje deweloperskie oferujące przestronne apartamenty w wyremontowanych w 100% kamienicach, stylizowanych na te z Berlin Mitte lub Paris 16 – świetna oferta dla osób ceniących starannie opracowane wnętrza, a przede wszystkim dużą prywatność.

Nieruchomości luksusowe oferują wszystko, czego poszukują wymagający klienci: unikalny design wnętrza, wysokiej jakości materiały budowlane i rozwiązania architektoniczne, atrakcyjne sąsiedztwo, widoki z okien oraz dużą prywatność.

Przy wyborze tego typu nieruchomości warto skorzystać z doświadczonej agencji. Na rynku jest bowiem wiele mieszkań i inwestycji błędnie nazywanych apartamentami lub takich, w których wystawca sztucznie zawyża cenę (nawet o kilka tysięcy na metrze kwadratowym). Przy zakupie domu lub rezydencji konieczne jest również sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Poniżej przykładowe nieruchomości, jakimi zajmowaliśmy się w firmie:

Prywatna emerytura – nieruchomości pod wynajem?

Coraz częściej nieruchomości wykorzystywane są jako zabezpieczenie przyszłej emerytury. Obecna sytuacja w USA oraz Europie Zachodniej nakręca koniunkturę na zakupy mieszkań i lokali. Nieruchomość może być spłacona z wynajmu, a po upływie okresu kredytowania zawsze wygeneruje dodatkowy przychód rzędu 1500–2500 zł miesięcznie (zakładając mieszkanie w dużym mieście). Bardzo często mieszkania są kupowane w atrakcyjnych lokalizacjach przez rodziców dla dzieci, bo za 15–20 lat ich wartość będzie zupełnie inna niż obecnie.

Plusy i minusy

Jak każda inwestycja, nieruchomość jako przedmiot lokowania pieniędzy ma również kilka minusów. Pierwszym jest kapitałochłonność. Zgromadzenie środków na zakup mieszkania lub lokalu wymaga czasu oraz spełnienia określonych wymagań przez banki (zakładając, że ubiegamy się o kredyt).

Kluczowym czynnikiem jest lokalizacja. W przypadku nieruchomości jest szczególnie ważna, gdyż decyduje o opłacalności inwestycji oraz o jej atrakcyjności dla potencjalnych klientów. Wybierając nieruchomość, warto zatem współpracować z osobami, które zawodowo zajmują się obrotem nieruchomościami.

Last but not least: bardzo często inwestycje w nieruchomości są porównywane do lokat bankowych. Nie jest to do końca słuszne porównanie. Posiadając atrakcyjną nieruchomość, zarabiasz podwójnie: na jej wzroście wartości w czasie oraz na generowanych przychodach. Lokata bankowa nie jest w stanie generować odsetek na takim samym poziomie na przestrzeni np. 10 lat, bo nie zawsze można ją odnowić na tych samych warunkach.

Warto zauważyć, że przychody generowane przez nieruchomości pojawiają się w krótszych odstępach czasu niż na lokacie (wypłata w regularnych odstępach), co sprawia, że wielokrotnie są samospłacającą się inwestycją. Dlatego nie jest konieczne inwestowanie 100% kapitału gotówką – nawet jeśli masz taką możliwość. Przy dobrze dobranej nieruchomości miesięczny czynsz będzie dużo większy niż rata kredytu. W skrócie: nie interesują Cię wahania indeksów, odczyty ekonomiczne z innych części świata ani spadki na giełdach – zarabiasz stricte na posiadanej nieruchomości. Obecnie możliwe jest wynajęcie nieruchomości nawet na 5 lat z zapewnionym z góry dochodem.

Ryzyko w inwestowaniu w nieruchomości – najczęstsze pytania

Poszukiwanie nieruchomości pod inwestycje – co zyskujesz, współpracując z nami?

• dostęp do atrakcyjnych mieszkań pod wynajem z rynku pierwotnego i wtórnego,
• fachowe doradztwo w zakresie kupna, sprzedaży i wynajmu od praktyków handlu nieruchomościami,
• możliwość wynajęcia mieszkania przez naszą firmę (usługa poszukiwania najemcy),
• możliwość zakupu mieszkań razem z dotychczasowym najemcą,
• możliwość szybkiej sprzedaży mieszkania pod konkretne projekty biznesowe.

Ponadto na indywidualnym spotkaniu dowiesz się:

• dlaczego niska płynność inwestycji w nieruchomości to akademicki mit,
• jak dobieramy atrakcyjne pod wynajem nieruchomości dla studentów, obcokrajowców i osób pracujących,
• jak zarobić 20 000 zł w ciągu roku na nieruchomości,
• jakich najemców najlepiej wyszukiwać, aby ograniczyć rotację,
• czy możliwe jest osiągnięcie 100 000 zł zysku z pojedynczej nieruchomości w ciągu 2 lat,
• jakie są najczęściej popełniane błędy w obrocie nieruchomościami,
• jak uniknąć strat w wynajmie i transakcjach,
• jak zautomatyzować najem i zapewnić sobie stabilny, przewidywalny dochód.

Jako jedna z nielicznych firm na rynku zapewniamy możliwość stałego doboru najemców i zajmowania się nieruchomością.

Zlecenia dotyczące poszukiwań nieruchomości pod wynajem oraz zgłoszenia sprzedaży mieszkań i domów można też kierować przez nasz partnerski serwis Nieruchomosci-Wroclaw.Net.